昨日，萝峰社区发布了最新的收楼通知，标志着萝峰村民即将迎来第三阶段的回迁房收楼。
此前，萝峰旧改项目的安置区已经启动了摇珠分房活动，39栋共7225套回迁房将陆续交付到村民手中。
而在交付后不久，便有消息传出个别业主将回迁房拿出来卖了？出售单价仅为1.35万元/平方米起？
萝峰村旧改项目位于黄埔区科学城片区的核心区域，由星河湾集团参与合作改造。
该项目于2018年1月启动改造，2019年3月实施方案获得批复，这是黄埔区在2018年9月被广东省确认为“三旧”改造改革创新试点后，首个获得批复的旧改项目。
在今年的6月份，萝峰旧改项目的回迁房开启了摇珠分房活动，涉及面积高达86万平方米，这在全国范围内是规模最大、数量最多的一次安置房摇珠分房活动。
就地理位置而言，这些回迁房与同一项目的商品房并无显著差异，尤其是复建地块北片区，距离广州地铁6号线公里左右。
虽然这两个方面没太大区别，但回迁房与商品房的质量一般会存在差距，那么萝峰的回迁房质量如何？
根据萝峰村民的反映，回迁房的楼间距较为宽敞，小区内绿化设计也不错，户型设计让人感到舒适，且拥有3.1米高的层高，这个层高在目前的楼盘中是很罕见的。（上述消息源自村民爆料，仅供讨论以实际为准）
在价格方面，网传回迁房业主放价在1.3-1.6万元/平方米之间，相较于星河湾萝峰的商品房单价3.6-3.8万元/平方米，相当于是打了四折，具有较大优势。
以100万元左右的预算，就能入手75平方米的房源，这在科学城核心地段来说，确实非常划算。
通过旧改或者政府征收衍生的回迁房，其价格通常会低于同一地段的商品房，这使得这些回迁房成为一些刚需购房者的首选，但是交易过程中也容易出现多种纠纷。
（二）未取得房产证的回迁房交易，这类房屋虽已交付给业主，但尚未取得房产证；
（三）已取得房产证的回迁房交易，这类房屋已持有房产证，能够正常进入市场交易。
以萝峰目前的情况来看是属于第二种类型，即未取得房产证的回迁房交易。在政策层面上，广州市黄埔区对此类交易并不给予支持。
从去年3月官方印发的《广州市黄埔区广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施的通知》第十五条四小点提到：
（四）规范回迁房屋管理。严格查处违法违规发布、撮合、代理无证买卖回迁房行为，严禁村集体、改造开发企业违规为回迁房提供办理安置补偿协议及买卖转名等相关手续。旧村改造项目整体完成竣工验收后，已完成“集转国”手续的回迁安置房方可办理补交土地出让金手续。
根据获批的实施方案显示，萝峰村改造范围内用地均按规定申请转为国有建设用地。
也就是说，萝峰的回迁房是拥有产权的，每一套回迁房都有资格办理国有房产证或者不动产权证书。
另外，如果是只持有集体证的回迁房，必须先将其转换为国有证，才能在市场上进行交易。
集体证的优势在于，根据当前政策，它没有使用年限的限制，但其劣势在于不能在市场上进行交易；
而国有证可以上市交易以及办理抵押贷款，需要缴纳土地出让金，但使用年限为70年。
根据相关政策规定，从集体证转为国有证通常需要通过召开本村集体经济组织的成员大会或成员代表会议进行表决，必须得到2/3以上成员或到会代表的2/3以上同意，表决才算有效，之后才能向相关部门提交“集转国”的申请。（政策依据：《广东省农村集体经济组织管理规定》第十条）
需要特别注意的是，上述表决主体和比例要求是基于市级政策层面的规定，广州市各区域对于具体流程可能会设定不同的要求，应以实际情况为准。
不过，目前萝峰村的回迁房尚处于无房产证的状态，是无法通过正规途径进行交易。
由于交易不正规，只能通过私下签订合同，寻求律师见证，或者进行公证，但无论如何都存在风险。
在房源交付后，还需要办理补缴土地出让金和转为国有房产证的手续，如果卖方不配合，即便买到了房子也无法在市场上进行交易。
在没有房产证的情况下，所有私下进行的房产交易都无法在房管局备案，这也使得回迁房交易难以避免“一房多卖”的风险。
由于暂时无法完成备案登记或产权转移登记，一些卖方恶意进行一房多卖，导致购房者支付款项后无法获得房屋产权，有的即便提出索赔，也会面临卖方无力赔偿的困境。
所以，此类交易是面临巨大的风险。而且如果运气好，回迁房可能在三到五年内交付，但如果出现问题，可能需要等待十年之久。
以线年年底线坑的回迁房开始陆续进入市场交易，到2024年，这已经是项目的第十二个年头。
线栋楼，超过一千户，目前只有少量房源上市。预计随着越来越多的房源满足两年持有期，市场上出售的房源数量将会增加。
据贝壳找房数据显示，线平方米的两房一厅，折合单价仅为2.7万元/平方米，总价还比挂牌价高了1.6万元。
尽管回迁房的价格大约只有商品房的60%，但通过对两个小区环境的比较，这一价格差异可能是由于小区品质的不同所造成的。
回迁房与商品房相比，在价格方面确实占很大优势，特别是对于刚需房的购买者来说。但在面对低价诱惑时务必保持理智，应全面评估购买无证回迁房可能带来的风险。
同时，应该尽量选择已取得房产证的回迁房，走正规渠道进行交易，避免陷入不必要的法律纠纷及遭受经济损失。BB电子
